en-USnb-NO
  |  Login

 

Minimize

Retningslinjer for påbygg

VEDTATT I GENERALFORSAMLING 24. MAI 2007.
(revidert sist 1. januar 2011, da gebyrer indeksreguleres)

For på best mulig måte å kunne ivareta fellesskapets interesser i påbyggssaker foreslo styret for generalforsamlingen i 2007 følgende retningslinjer for påbygging i borettslaget :

1. INNLEDNING:

Årsaken til dette er at det er borettslaget som formelt er byggherre og er den som har fått byggetillatelse og som derved formelt pådrar seg ansvar. I og med at tegningene for borettslaget er forhåndsgodkjent av kommunen gis imidlertid den enkelte fullmakt av fellesskapet til å sende søknad til kommunen for påbygging av sin leilighet. Deretter innhenter den enkelte påbygger den godkjennelse som er nødvendig for realisering av sine planer, forutsatt at borettslagets og kommunenes vedtatte retningslinjer følges.

Det forutsettes at andelseier som bygger på vil vise hensyn i byggeperioden slik at arbeidene er til minst mulig sjenanse for øvrige andelseiere. Vedkommende skal varsle sine naboer om at påbygging vil finne sted og at dette kan medføre problemer i forbindelse med kvaliteten på kabel-tv, radio, telefon o.a. da ledningsstrekk kan måtte flyttes midlertidig eller permanent på byggestedet. Vedkommende skal selvfølgelig følge opp eventuelle problemer umiddelbart slik at naboenes belastning blir minst mulig. Støyende påbyggsarbeider må ikke finne sted før kl 07.00 og etter kl 21.00 på hverdager, og ikke i helgene.

Det er ikke tillatt å henlegge/lagre utgravd masse, materialer eller lignende på fellesområder eller utenfor hos nabo uten avtale med denne. Stikkveien inn til boligene skal alltid være fri for dette. Opprydding skal skje fortløpende, så påbyggingen er til minst mulig sjenanse for naboene. Dette innebærer også at bl.a. restmaterialer, søppel osv. fortløpende kjøres bort, at tilkjøring av jord, tilsåing m.v. skjer så snart det er forsvarlig/naturlig m.v.

Når anleggsmaskiner benyttes, må den største forsiktighet utvises, Husk: det er mange små barn i laget. Såvel ansvarshavende som andelseier som bygger på, må selv sikre byggeplassen forsvarlig, overensstemmende med de krav lovgivning og offentlige myndigheter stiller, slik at ulykker ikke finner sted.

Påbyggingen bekostes i sin helhet av den enkelte andelseier som bygger på, men eiendomsretten til påbygget tilfaller borettslaget. Det er ikke sikkert at verdien av andelen øker proposjonalt med påbyggingens kostnader. Borettslaget har intet ansvar for slikt tap som den enkelte måtte bli påført.



2. FØLGENDE MÅ VÆRE I ORDEN FØR PÅBYGGING KAN TA TIL:

Andelseier som vil bygge på, kontakter styrets kontaktperson og ber om tegninger for påbygg og får så avklart skriftlig om leiligheten kan bygges ut. Kopi av oversiktskart med nedkopierte tegninger på utbyggingsalternativer utleveres, dersom påbygging er mulig. Han må deretter skriftlig overfor styret redegjøre for hvilket mulig utbyggingsalternativ som ønskes realisert.

Andelseier må deretter skaffe seg en ansvarshavende som er godkjent av bygningsmyndigheten og må selv engasjere entreprenør/byggmester. Bygningsmyndighetens skriftlige godkjennelse av ham skal medfølge dokumentasjonen til styret. Den skal sammen med styrets bekreftelse på at det valgte påbyggsalternativ ligger innenfor det forhåndsgodkjente, følge med saken til kommunen. Andelseier kan selv stå som ansvarshavende dersom han er kvalifisert og godkjent av bygningsmyndigheten. Egeninnsats på byggeplassen er tillatt, men bare under reelt overoppsyn av den ansvarshavende.

Styret kan nekte å godkjenne at en ansvarshavende/underentreprenør(-er) benyttes, hvis styret tidligere har hatt dårlig erfaring med vedkommendes utførelse av arbeide i laget.

Ansvarshavende og underentreprenør(-er) skal skriftlig forplikte seg til at han/de vil følge bygge- og konstruksjonstegningene, og bekrefte at underhåndsavtaler med bygningsyndighetene ikke vil bli inngått.

Ansvarshavende og eventuelle underentreprenører må også ivareta HMS-reglene, og dokumentere skriftlig overfor styret at pålagte meldinger o.a i saken er sendt offentlig myndighet. Andelseier må få skriftlig dokumentert at denne/disse har de nødvendige garantier/ forsikringer for en periode av 6 måneder fra byggestart mot feil eller skade som han gjør seg skyldig i overfor personer og annens eiendom/ting. I tillegg må han for egen og fellesskapets del skaffe seg skriftlig sikkerhet for rettidig ferdigstillelse av arbeidene.

Får den ansvarshavende problemer med sine tillatelser i saken, må andelseier i et slikt tilfelle, straks foranledige at arbeidet fullføres av ny ansvarshavende godkjent av bygningsmyndighetene og styret, og dekke alle utgifter ved dette.

Andelseier som vil bygge på er selv ansvarlig for at arbeidene tilpasses grunnforholdene (kabler, kummer, øvrige grunnforhold). Det påhviler ansvarshavende å varsle respektive etater for påvisning av kabler, rør osv. før graving. Hvis anlegg i et konkret tilfelle er til hinder for påbygging, må andelseier selv bekoste flytting m.v. av disse.

Det påløper et påbyggingsgebyr på p.t. Kr 15.173,- (fra 01.01.11) som skal være betalt. Likeså kommunale gebyrer/avgifter. Kvitteringer skal vedligge til styret. Beløpet vil bli indeksregulert.

Andelseier skal stille en økonomisk garanti (depositum) som for 2007 er kr 1.000,- pr. kvadratmeter brutto påbyggsareal (rev. 01.01.11 til kr 1.452,-) avrundet oppad til hele kvadratmeter, dog minst på kr 20.000,- (rev. 01.01.11 til kr 29.040,-) som sikkerhet for at alle arbeider i relasjon til borettslaget i byggesaken blir utført. Beløpet vil bli indeksregulert.

Andelseieres forslag til total byggeperiode skal innsendes til styret med angivelse av oppstartsdato og ferdigstillelsesdato. Ferdigstillelsesdato fastsettes deretter av styret. Blir påbygget ikke ferdigstillet innen avtalt dato, påløper en dagmulkt på pt. kr 250,- pr. kalenderdag (rev. 01.01.11 til kr 363,-) frem til påbygget anses som ferdigstillet. Om den fastsatte ferdigstillelsesdato ikke kan overholdes, vil styret etter skriftlig søknad kunne fastsette ny dato hvis det foreligger saklig grunn. Beløpet vil bli indeksregulert.

Firmaattest vedrørende lovlig etablert foretak, og skatteattest fra fylkesskattesjefen (mva og trygd), ikke eldre enn 6 måneder, skal vedlegges.

Befaring av utenomhusområdene til leiligheten og områdene som grenser opp til påbyggsområdet skal foretas av to fra styret og andelseier i fellesskap. Notat settes opp og undertegnes.

Andelseier sender alle sakens dokumenter samlet til bygningsmyndigheten og får dennes byggetillatelse, som deretter oversendes styret.

Styret samtykker i at grunn- og byggearbeidene starter i egen styresak når alle dokumenter er funnet i orden. Styret opplyser om styremøtedatoer i påbyggsperioden. Andelseier underrettes om dette i arbeids- og fremdriftsskjema som utferdiges i hver enkelt påbyggssak.

Først nå kan arbeider på byggeplassen ta til.

Dersom styret finner det nødvendig med ekstern byggekontroll i den enkelte byggesak for å ivareta fellesskapets interesser, forskutteres utgiftene av borettslaget, men refunderes i sin helhet av andelseier. Kravet forutsettes å bli innbetalt når krav fra styret fremsettes, ellers vil styret fratrekke kostnaden i depositumet som er stillet. (Dette vil p.t. i 2007 normalt kunne dreie seg om rundt fem tusen kroner)

Styret kan stille tilleggskrav til påbyggssaken, dersom forholdene tilsier det. Det forutsettes at disse kun stilles hvis det er av vesentlig betydning for ivaretagelse av fellesskapets interesser.



3. FØLGENDE MÅ VÆRE DOKUMENTERT AV ANDELSEIER FØR FERDIGSTILLELSE GIS AV STYRET:

Andelseier sender uoppfordret ferdigmelding til bygningsmyndigheten i god tid innen ferdigstillelsesdato.

Når andelseier får ferdig sakshandlet ferdigmelding fra bygningsmyndigheten leveres denne til styret sammen med OBOS' bekreftelse på at eventuell dagmulkt er innbetalt til laget.

Befaring av utenomhusområdene til leiligheten og områdene som grenser opp til påbyggsområdet skal være foretatt. Notat settes opp og undertegnes av partene.

Styret behandler i egen styresak påbygget, der det skal fremgå påbygget areal, hvor meget husleien skal økes med, at depositumet oppheves og at husleien reguleres fra den første i måneden etter opprinnelig fastsatt ferdigstillelsesdato. Dette gjelder også ved forsinkelse, uansett om andelseier kan bebreides for dette.

OBOS gir melding til forsikringsselskapet om ferdigstillet påbygg, gir andelseier informasjon om husleiereguleringen og opphever depositumet og effektuerer nye husleieblanketter.

4. FORSLAG TIL VEDTAK:

Styret gis fullmakt til å anvende ovennevnte retningslinjer med de presiseringer som er eller måtte bli nødvendige i alle påbyggssaker og tilpasse de til alle vesentlige bygningsmessige arbeider som for eksempel utgraving av kjeller, innredning av loft m.v. , slik at disse bygningsarbeider blir likestillet så langt det er mulig.

Det forutsettes at styret lager de arbeids- og fremdriftsskjemaer m.v. som måtte være eller bli hensiktsmessige for ivaretagelse av andelseiers, ansvarshavendes eller borettslagets interesser i alle saker som medfører vesentlig endringer av bygningsmassen.

Andelseier som bygger på er gjennom sin søknad innforstått med at dersom arbeidet gjennomføres i strid med ovennevnte eller det brukes ikke-godkjent arbeidskraft eller det bygges i strid med tegninger og gitte krav, så vil andelseier alene stå ansvarlig for følgene.

Disse retningslinjer for påbygg m.v. er et tillegg til borettslagets vedtekter og øvrige bestemmelser. Vesentlig mislighold av disse er også vesentlig mislighold av den enkeltes forpliktelser overfor fellesskapet. Dette er andelseieren gjennom sin søknad om påbygg innforstått med.


5. BORETTSLAGETS VEDTAK I GENERALFORSAMLING DENNE DAG:

Forslaget enstemmig godkjent.


STYRET
Sist revidert 1. januar 2011.